购买了楼花就等于购买了烦恼！这是3月27日站在定西市中级人民法院法庭上原告的真实想法。33位购房者购买了天水聚宝房地产开发有限公司定西分公司(简称聚宝公司)在定西市开发的“凤凰苑”A区的房子，但实际的房子与当初纸上的房子有差异，于是纠纷乍起。

    专家认为，购房者和开发商签订的是预售商品房买卖合同，是“纸上购房”，实际上，这时候涉及的物并不是真正意义上的物，应当考虑商品房预售制度的合理性。

    案件备忘

    2007年1月至11月，定西市市民刘风惠等33人与聚宝公司订立了房屋买卖合同，约定将该公司在定西市开发建设的凤凰苑小区的商品房预售给他们。当时，该商品房只有图纸参考。然而，一年过去了，购房者不但无法入住早应交付的房屋，还从图纸上发现了无法看到的很多问题，最明显的就是，图纸上的楼房是六层，而实际修建起的房屋是七层。2008年1月8日，刘风惠等33人将聚宝公司起诉到定西市中级人民法院。

    诉状称，开发商不尽合同规定的义务按期交房，违约、违法收费，违约违法建筑第七层房屋。请求法院判令被告履行双方签订的房屋买卖合同，并认定开发商收取的暖气碰头费和楼宇对讲系统费用为违法违约收费；支付其未按合同规定期限交付房屋所产生的违约金共计28.9万余元；同时拆除六层合同房屋之上的第七层。

    庭审中，5位原告诉讼代表表示，凤凰苑小区始建于2007年初，项目论证等先期准备工作应当在很早就开始了，但却把供热源这一最基本的问题没有考虑进去。虽然开发商在广大购房户的强烈要求下已经宣布取消了暖气碰头费，但这是原、被告产生争议的直接导火索。2007年7月，建设部门批复了开发商加盖第七层，但凤凰苑开盘是2007年1月，因此开发商的行为是有意误导和欺骗消费者。

    对此，聚宝公司认为，公司在为各位购房者发出入住通知时，确实提出了收取暖气费、楼宇对讲系统的事，但是对于暖气碰头费在购房者提出异议后，公司明确表态不再收取。原有的认购合同中没有约定楼宇对讲系统，只是承诺“配有电子对讲单元门”，但为了提高小区业主的居住档次，才将“配有电子对讲单元门”的承诺变更为配备“黑白可视对讲系统”，因此所增加的费用由各位购房者平均承担。在建设过程中，根据保护耕地的宏观要求，结合小区的实际情况，经过设计部门复核和建设主管部门同意，将原来的设计进行了变更，这是符合设计要求和规划要求的，不存在购房者诉称的违约问题，因而也就不存在拆除第七层的问题。

    有关购房人在接受记者采访时认为，他们购买的是预售房，房屋还没有成型，如果当时购买的是现房，可能就不会存在这么多的烦恼。他们认为，该案件实质暴露了目前国家房地产有关政策在制定和执行中的偏差，即期房销售中有一些开发商利用政策的漏洞对消费者挖下陷阱，使消费者从一开始就处于误导和欺骗之中，处于不公平地位。

    本报记者郝冬白

    主持人：本报记者郝冬白

    嘉宾：西北政法大学法学硕士、甘肃省高级人民法院民三庭庭长茹作勋

    甘肃正天合律师事务所律师、房产部负责人高华阳

    甘肃炜城律师事务所律师巩宏

    专家点评

    主持人：什么是商品房预售？

    嘉宾(茹作勋)：上世纪90年代初以来，我国逐渐引进港、台及海外一些房地产开发的通行作法，在房屋分期付款买卖中采用按揭担保，也称为楼花按揭贷款，这就是商品房预售。

    嘉宾(巩宏)：商品房预售是为将来可以取得的不动产设定抵押权，可以发挥其所具有的融通资金的担保功能，这就是说传统民法中“为将来的债权设定的担保无效”的理论在这个层面被打破。

    主持人：商品房预售与商品房买卖纠纷案件上升有没有关系？

    嘉宾(茹作勋)：当然，商品房买卖纠纷确实有增加的趋势，一个是购房者的法律意识增强，懂得运用法律的手段解决购房争议，该纠纷的增加和预售房制度有一定的关联。

    嘉宾(巩宏)：房屋买卖纠纷呈上升趋势，其中很重要的原因是目前大量的房地产交易是在商品房预售制下进行的。购房者和开发商签订的是预售商品房买卖合同，是“纸上购房”，实际上，这时候涉及的物，并不是个真正民法意义上的物。这时候合同中的标的房屋及其配套设施，如房屋层高、面积、朝向及小区景观、水电煤气安装、安防、物业用房等都处于约定状态，如果有些开发商在宣传上有所偏离、或是模糊处理，则会误导消费者，而消费者在收房时发现与设想中不一样，则会发生纠纷。另外，因为预售和交房还有一段比较长的时间，其中可能会出现设计变更等情况，而有些开发商为避免合同纠纷，利用合同条款的模糊约定来刻意隐瞒购房者。

    主持人：取消商品房预售的呼声为什么越来越小？

    嘉宾(高华阳)：商品房预售，是开发商和购房者对将来权利的一个处分，以前法律里就有这个概念。几年前，中国人民银行、国土资源部曾一度想叫停商品房预售，当时建设部就明确反对，后来为什么叫停的声音渐小，最后几乎消失？原因很简单，因为关于出售预售房，去年生效的《物权法》已作了规定，要改变这个制度，目前已不可能，将来的民法典肯定要和《物权法》保持一致。目前，在实践中改变这个制度不现实。纠纷可以防范，房子不可以不预卖。购买楼花引起的纠纷，表面上看是房屋预售制度引起的，实际上与房屋供求关系脱不了干系。曾有一段时间，不管什么样的楼盘一开盘，都被抢购一空，供不应求状态的存在，让购房者只好委屈地去接受。经济问题用政策解决是有限度的，需要用经济杠杆来解决。如果供求平衡，或供大于求，购房者就会很挑剔，开发商会主动考虑自己产品的质量问题。

    主持人：怎样才能减少预售房纠纷？

    嘉宾(高华阳)：对购房者来说，购买预售房要有预防风险的意识。消费者在购房过程中可能会遇到各种专业问题，因而感到力不从心，若有熟悉房地产法律的人士陪同购房，就会大大降低购房者的买房风险。首先，熟悉法律人士会综合考虑楼盘的地理位置、价格、配套设施等多方面因素，帮助购房者作出初步分析，确定购房意向。其次，熟悉法律人士会协助购房者对开发商的背景进行前期调查，而前期调查是安全签订购房合同的重要保障。如熟悉法律人士通过到工商管理部门查阅开发商的工商登记资料，可以知晓其注册资本、法定代表人、资质等级、股东组成等基本情况。熟悉法律人士前期调查的真正价值在于及时发现房屋是否有权利限制，熟悉法律人士能将获得的资料结合有关的法律规定及自己的经验，向购房者提出房屋的风险情况及相应对策，购房者就可以很好地规避这些风险了。